La conception d’un quartier est un processus complexe et minutieux qui nécessite une vision à long terme et la collaboration de nombreux acteurs. Qu’il s’agisse d’initiatives privées ou publiques, chaque projet doit répondre à des exigences variées, de la viabilité technique à l’adéquation avec les besoins des futurs habitants. Chez Thomas & Piron, la création de nouveaux quartiers ne se limite pas à la simple construction de bâtiments. Chaque projet inclut également une réflexion globale sur l’intégration environnementale, la qualité de vie et la durabilité des infrastructures. Cet article vous emmène à travers les différentes étapes de la création d’un quartier et dévoile les défis auxquels sont confrontés les concepteurs.
D’où vient l’idée de créer un quartier ?
La création d’un quartier peut naître de diverses initiatives, qu’elles soient privées ou publiques. L’idée peut ainsi émaner de propriétaires privés ou de promoteurs, comme c’est souvent le cas chez Thomas & Piron. Celle-ci peut également être portée par des initiatives publiques lorsque le terrain appartient à une commune ou à une intercommunale ou encore si la commune a la volonté d’adapter son territoire pour répondre à une demande.
« Lorsque l’initiative vient d’une commune, soit on réfléchit ensemble sur le projet ou les services publics concertent différents acteurs de la constructiion pour réfléchir à un plan d’actions, puis l’appel d’offres a lieu, soit la commune lance directement l’appel d’offres » explicite Alicia Golinvaux, gestionnaire de projets pour Thomas & Piron.
Chez Thomas & Piron, une équipe de prospection est d’ailleurs entièrement dédiée à la recherche de terrains urbanisables. Lorsque les terrains sont publics, les discussions ont lieu avec les bourgmestres et les services d’urbanisme.
Les critères déterminants pour le choix d’un emplacement incluent le prix du terrain, la localisation, la proximité de services comme des écoles et des commerces, ainsi que la rentabilité du projet sur le long terme.
Combien de temps faut-il pour construire un nouveau quartier ?
La construction d’un quartier nécessite généralement une vision à long terme, avec un processus pouvant s’étaler sur plusieurs années, voire des décennies. « Un projet sur plusieurs hectares prend déjà facilement entre 5 et 10 ans. Entre le moment où le projet se lance et l’arrivée du premier habitant, il s’écoule de nombreuses années, » précise Alicia Golinvaux.
L’un des principaux défis est de rester en phase avec les attentes des futurs habitants, malgré les évolutions de la société. La récente pandémie de Covid-19 en est une parfaite illustration. « Après Covid, de plus en plus de gens voulaient un bureau et une surface de terrasse suffisante. Pour plusieurs projets, il a fallu alors modifier le permis pour pouvoir intégrer ces demandes, » explique Alicia Golinvaux.
Ces ajustements témoignent de la capacité d’adaptation de Thomas & Piron face aux nouvelles réalités. « Tous les projets sont réfléchis en amont à travers beaucoup de dialogues. On n’hésite pas à redéposer des permis s’il y a de nouvelles évolutions ou avancées, on s’adapte pour offrir le meilleur aux habitants », conclut-elle.
Quelles sont les différentes étapes de la conception d’un quartier ?
Les réglementations publiques
En Wallonie, le Code du Développement territorial (CoDT), en vigueur depuis juin 2017, encadre les règles du développement territorial des communes. Cependant, des révisions récentes du code vont imposer des charges d’urbanisme plus conséquentes. « Ces nouvelles exigences risquent de compromettre certains projets, surtout dans les petites communes, » déplore Alicia Golinvaux.
Le cahier des charges Qualiroutes régit quant à lui les travaux d’infrastructures routières en Wallonie, encadrant les matériaux utilisés, les fondations et les accès d’urgence entre autres. « Selon le type de voirie et son emplacement, nous devons nous référer soit à la région, soit à la commune, des entités qui ont des prérequis différents, » précise Alicia Golinvaux.
Études préalables : analyser pour mieux construire
De nombreuses études préalables sont essentielles pour garantir la viabilité du projet. Le relevé de terrain, le contrôle de l’égouttage, les essais de sol et les études de perméabilité permettent d’anticiper les risques et de planifier des solutions adaptées, telles que l’ajout de bassins d’orage ou de massifs drainants.
Toutes ces étapes guident et orientent la conception du projet et les avancées technologiques sont également devenues des alliés précieux durant cette phase. « Les vues en drone et les maquettes 3D permettent de vraiment se projeter dans le quartier. Cela permet de tenir compte des courants d’air, des zones d’ensoleillement, des zones de repos et d’activités, » explique Alicia Golinvaux.
Le niveau de détail en dit long sur le soin apporté au développement de ce type de projet. « Avant de déposer le permis, on sait déjà au mètre près où vont se trouver les poubelles, » ajoute Alicia Golinvaux.
Une équipe pluridisciplinaire au service du projet
En parallèle aux études de faisabilité, une équipe pluridisciplinaire commence à travailler sur le projet. « Une équipe composée d’architectes, d’urbanistes, d’ingénieurs, de juristes, de paysagistes, de voiristes, même d’acousticien et d’autres personne » détaille Alicia Golinvaux.
Le développement du projet inclut des réflexions sur les infrastructures nécessaires (crèche, type de logement, dimension des terrains) et s’effectue en coordination avec les autorités locales et régionales. L’obtention du permis passe par les autorités communales ou régionales alors que l’électricité et l’eau dépendent des intercommunales qui vérifient que le réseau puisse subvenir aux besoins du nouveau quartier.
Au niveau de la commune et du service d’urbanisme, il est également nécessaire de s’intéresser aux voiries et à l’égouttage. « Tous ces éléments sont extrêmement importants pour la faisabilité du projet et bien sûr pour les coûts de développement, » ajoute Alicia Golinvaux.
« Les réunions avec les riverains sont organisées pour connaître leurs attentes afin que ceux-ci soient impliqués dans le projet » souligne Alicia. Une fois tous les aspects coordonnés et la demande de permis validée, le projet peut enfin débuter.
Développement durable et construction : une priorité essentielle
Des pratiques durables intégrées dès la conception
Les enjeux environnementaux font désormais bien sûr partie des considérations sur les chantiers de création de nouveaux quartiers. Par exemple, les panneaux solaires qui avant n’étaient pas forcément toujours présents sont maintenant systématiquement intégrés.
« On travaille également de plus en plus avec des pompes à chaleur pour ne plus avoir recours aux énergies fossiles. Les fournisseurs de briques sont maintenant nombreux à proposer des briques 0 CO2 ou carbone neutre. En interne, Thomas & Piron dispose d’ailleurs d’une cellule qui essaye les différents matériaux proposés avant de les valider, » explique Alicia Golinvaux.
La récupération de l’eau de pluie est également couramment mise en place dans les maisons et les appartements pour une meilleure gestion des ressources naturelles.
Le développement des communautés d’énergie
La communauté d’énergie représente une solution innovante de plus en plus adoptée pour favoriser la transition énergétique. Une communauté d’énergie est un groupement de personnes, d’entreprises ou d’autorités locales qui se rassemblent pour produire et partager de l’énergie renouvelable.
Ces communautés encouragent l’autoconsommation, la réduction de la dépendance aux réseaux électriques, et favorisent l’inclusion sociale en permettant à tous de participer à la transition énergétique, y compris les ménages précaires.
« Cette communauté d’énergie permet par exemple aux maisons équipées de panneaux solaires de partager l’énergie avec celles qui n’en sont pas équipées. L’énergie peut alors être redistribuée en fonction des différents besoins de chacun, » explique Alicia Golinvaux.
Le rôle et la responsabilité de Thomas & Piron
En tant que grand groupe, Thomas & Piron est à la fois force de proposition et partie prenante dans la mise en place de toutes ces démarches durables, aussi bien au niveau des dispositifs que de matériaux.
Les suggestions du groupe aux différents fournisseurs et partenaires sont généralement entendues et permettent de mettre en place ces innovations durables. « En amont des projets, nous sommes comme un chef d’orchestre qui s’assure que tous les musiciens jouent ensemble et composent une belle mélodie, » imagine Alicia Golinvaux.
Parmi les projets actuels les plus ambitieux de Thomas & Piron, la construction du quartier « Parc d’Enhaive » à Namur en association avec Unibra Real Estate illustre parfaitement cet engagement. Cette construction de grande envergure (plus de 350 logements sur une surface de 3,2 hectares) sera le premier quartier de Namur à atteindre le statut « zéro énergie fossile ».
Pour y parvenir, des solutions innovantes telles que l’utilisation de la géothermie permettront de réduire considérablement l’empreinte énergétique du quartier.
Conclusion : le défi collectif et durable d’un nouveau quartier
La conception d’un quartier est un travail de longue haleine qui nécessite la collaboration d’acteurs variés, des études approfondies, et une grande flexibilité pour s’adapter aux changements sociétaux. Thomas & Piron joue sa partition en orchestrant ce processus complexe et tient compte des besoins des futurs habitants tout en intégrant des pratiques durables. Cette approche collaborative environnementalement engagée permet de créer des espaces de vie qui répondent aux défis sociétaux actuels.
