L’immobilier en Belgique continue de s’imposer comme l’un des investissements les plus sûrs et rentables en 2024. À une époque où les marchés financiers sont volatils et où l’inflation mine les économies, investir dans la pierre s’avère être une décision stratégique. En dépit des défis actuels, ce secteur offre toujours des opportunités intéressantes. Cet article examine en détail les facteurs économiques et les tendances du marché qui expliquent pourquoi l’immobilier en Wallonie reste un investissement prometteur en 2024.
Un marché en transformation : des perspectives d’investissement à saisir en Wallonie
La Wallonie se distingue par la stabilité de son marché immobilier, malgré les défis posés par la conjoncture économique. D’après le Property Index 2024 de Deloitte, le secteur a subi une baisse de 15 % des transactions immobilières en 2023 par rapport à 2022. Cette diminution est liée à la hausse des taux d’intérêt et à la diminution de la capacité d’emprunt des ménages.
Cependant, le marché montre déjà des signes encourageants de reprise. Le volume des demandes de crédits hypothécaires au troisième trimestre 2024 a augmenté de 28 % par rapport à l’année précédente. Le nombre de crédits accordés a également progressé de 15 %.
La Wallonie se distingue également par une croissance constante du nombre de logements achevés. Cette augmentation de 14,3 % entre 2022 et 2023 est d’ailleurs l’une des plus fortes d’Europe. L’élargissement de l’offre, combinée à la demande croissante de logements due à des facteurs démographiques et migratoires, maintient l’attrait du secteur immobilier pour les investisseurs.
Le pouvoir d’achat immobilier des ménages a toutefois été durement touché. La capacité d’emprunt a chuté de 1 % entre le premier trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023, ce qui complique l’accès à la propriété pour une partie de la population. Cette pression sur le marché de l’acquisition a d’ailleurs poussé de nombreux ménages à se tourner vers le marché locatif.
Des taux hypothécaires qui restent encore compétitifs
En Belgique, bien que les conditions de financement aient été impactées par l’augmentation des taux d’intérêt, la situation reste favorable comparée à d’autres pays européens. En 2023, le taux hypothécaire moyen en Belgique s’établissait à 3,33 %, l’un des plus bas d’Europe. Ce chiffre contraste avec des taux bien plus élevés pratiqués en Pologne (8,08 %), en Roumanie (7,70 %) ou bien encore en Hongrie (7,40 %).
En 2024, les taux hypothécaires paraissent même se stabiliser autour de 2,5 % à 3 % pour un crédit à 20 ans. Cette baisse progressive des taux redonne confiance aux acquéreurs et investisseurs et contribue à la relance du marché après une période de ralentissement.
En effet, les taux compétitifs facilitent l’accès au crédit et renforcent la rentabilité des projets immobiliers. Cette situation bénéficie également aux investissements dans des biens neufs ou rénovés, souvent plus coûteux en raison des exigences croissantes en matière de performance énergétique.
Hausse des loyers : comment la demande locative bouleverse le marché immobilier
L’une des principales conséquences de la crise de l’accessibilité au logement a été l’augmentation de la demande locative, notamment en raison du recul du pouvoir d’achat immobilier et de la hausse des coûts de construction. En 2023, le marché locatif a subi une forte pression avec une hausse des loyers dans les grandes villes, particulièrement à Bruxelles où les loyers ont augmenté de 8,6 %, dépassant ainsi le taux d’inflation.
En Wallonie, la hausse des loyers a été plus modérée, mais reste significative, surtout dans les zones proches des centres urbains. Cette situation s’explique par la stagnation de l’offre locative en raison du ralentissement de nombreux projets causé par les difficultés de financement et les coûts de construction élevés. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande devrait continuer à exercer une pression sur les prix locatifs dans les années à venir.
Investir dans l’avenir : l’essor des logements durables en Wallonie
En parallèle, la transition vers des logements plus durables et éco-responsables reste un levier important pour les investisseurs. Les nouvelles réglementations en matière de performance énergétique (PEB) obligent les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leurs biens, ce qui accentue l’écart entre les anciens logements énergivores et les biens neufs, plus performants.
Toujours selon le rapport de Deloitte, les nouvelles constructions en Belgique ont enregistré une augmentation des prix de 3,5 % en 2023, et cet écart devrait encore se creuser à l’avenir.
Les investisseurs avisés se tournent ainsi de plus en plus vers des biens neufs ou récemment rénovés afin de répondre à la demande de logements durables. La modernisation des normes énergétiques, tout comme les aides à la rénovation, rend ces investissements attractifs à long terme. D’autant plus dans un contexte où la valeur des biens énergétiquement performants est amenée à augmenter.
Avantages fiscaux et opportunités d’investissement immobilières
Malgré les défis liés à l’accessibilité, la Wallonie offre plusieurs avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers. Parmi eux, on trouve les droits d’enregistrement réduits pour les primo-accédants. Cette réduction est en réalité une diminution de la base imposable appelée abattement qui varie selon les régions et diminue le coût initial d’acquisition.
Ce dispositif risque toutefois de changer au 1er janvier 2025 alors que le gouvernement prévoit de réduire les frais d’enregistrement de 12,5 % à 3 % pour les primoacquéreurs. Une bonne nouvelle qui provoque néanmoins la disparition d’autres avantages comme l’abattement, mais aussi le chèque-habitat ou le taux d’enregistrement réduit à 6 % pour l’achat d’une habitation modeste.
Les investisseurs qui s’engagent dans des projets de rénovation énergétique bénéficient également d’aides et de primes financières significatives. Ces compensations permettent ainsi de compenser les coûts de mise aux normes des biens anciens et d’en accroître la valeur à long terme.
Conclusion
Malgré les défis économiques et financiers de 2024, l’immobilier en Wallonie reste une valeur refuge et un investissement attractif. La demande croissante pour des logements, la relative modération des prix par rapport à d’autres régions, et des taux hypothécaires compétitifs font de la région un terrain fertile pour les investisseurs. Alors que le marché se stabilise progressivement avec un léger fléchissement des taux d’intérêt, les perspectives pour 2024 restent prometteuses et renforcent l’attractivité du secteur pour ceux qui cherchent à faire fructifier leur patrimoine.
