En 2022, Statbel, l’office national de statistique, dénombrait 233.000 immeubles à appartements en Belgique. On peut vraisemblablement penser qu’il existe presque autant de copropriétés, les immeubles appartenant en entier à un seul et même propriétaire étant plus rares.
La plupart des immeubles sont donc divisés en lots acquis par des personnes différentes.
Tous les aspects de la vie en copropriété sont régis par la loi. Celle qui a déterminé les bases de la copropriété remonte au 30 juin 1994. Elle a été plusieurs fois révisée depuis, en 2010 et 2018.
Dans une copropriété, les copropriétaires sont propriétaires de leur propre appartement, mais détiennent ensemble les parties communes de l’immeuble (hall d’entrée, cage d’escalier et cage d’ascenseur, abords extérieurs, toiture et façades…). Cet aspect collectif est indissociable de la vie en copropriété. Plusieurs fois par an, les copropriétaires se réunissent en assemblée générale (AG) pour discuter et prendre des décisions importantes relatives à l’immeuble qu’ils partagent.
Outre l’AG, les copropriétés d’au moins vingt lots sont chapeautées par un conseil de copropriété. Il est facultatif pour les plus petites structures. Composé de certains copropriétaires, le conseil est chargé de surveiller la bonne exécution des missions du syndic.
Le syndic est le troisième et dernier organe de pouvoir au sein des copropriétés. Il peut-être bénévole et choisi parmi les copropriétaires ou professionnel. Nommé par l’AG, le syndic a la responsabilité de la gestion journalière de l’immeuble. Il en est, en quelque sorte, le gérant. C’est aussi lui qui supervise les finances des copropriétés (le fonds de roulement, constitué des provisions versées par les copropriétaires pour les dépenses périodiques, et le fonds de réserve pour les dépenses exceptionnelles).
Le déroulé d’une assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire) est extrêmement codifié : convocation, ordre du jour, votes, procès-verbal… Pour qu’une AG soit valable, il faut que plus de la moitié des copropriétaires soient présents ou représentés et qu’ils détiennent ensemble au moins la moitié des quote-parts dans les parties communes de l’immeuble.
Les quote-parts sont exprimées en millièmes et calculées en fonction de la valeur des parties privatives. Plus les parties privatives d’un copropriétaire sont nombreuses et étendues (grand appartement, garage, cave…), plus celui-ci détiendra de millièmes au sein de l’immeuble. Dans les votes, sa voix pèsera plus. C’est aussi sur base des quote-parts que sont déterminées les participations aux frais des différents copropriétaires.
Deux documents officiels - des actes authentiques établis devant un notaire - régissent les copropriétés.
Le premier est l’acte de base, qui contient la description de l’immeuble et la répartition des parties privatives et des parties communes avec les quote-parts.
Le second est le règlement de copropriété, où sont consignés la description des droits et des devoirs de chaque copropriétaire (règles par rapport aux travaux, activités interdites, usage du jardin…) et le mode de répartition des charges en ce qui concerne l’entretien et la réparation des parties communes.
Attention à ne pas confondre le règlement de copropriété avec le règlement d’ordre intérieur, qui regroupe les règles relatives à l’administration de la copropriété et au syndic, ainsi que des modalités pratiques (horaire de fermeture des portes la nuit, autorisation des animaux domestiques, etc.). Le règlement d’ordre intérieur est obligatoire mais peut être établi sous seing privé.
Acheter un appartement dans un immeuble, c’est entrer dans une copropriété. En plus de leur partie privative, les copropriétaires s’entendent pour la gestion des parties communes.
Mais surtout, acheter en copropriété en Belgique est une démarche bien encadrée et sécurisée, où chaque aspect est minutieusement réglementé pour protéger les intérêts de tous les copropriétaires.
