Vous avez trouvé le bien d’investissement idéal et vous songez à l’acheter. Se pose, alors, la question du financement. Et, surtout, de la meilleure formule à choisir pour profiter au maximum de l’effet de levier et in fine, augmenter votre patrimoine. On vous explique !
« Pour faire simple, explique Kris Liesse, Head of Real Estate Finance Business Banking au sein de la banque ING Belgique, l’effet de levier consiste à emprunter une partie du prix d’achat d’un bien pour augmenter sa capacité d’investissement et donc, à terme, son patrimoine immobilier. » Par exemple, si vous avez 200.000 euros en poche et que vous souhaitez acheter un bien à 200.000 euros, vous pouvez décider de le payer « cash ». Mais si vous choisissez d’investir un quart de vos économies seulement, soit 50.000 euros, et d’emprunter 150.000 euros pour ce même bien vendu 200.000 euros, vous pourrez vous en offrir quatre au total.
Bien sûr, qui dit emprunt, dit intérêts et mensualités de remboursement. Car, comme le disent si bien les banques, « emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent ». Plusieurs types de crédits hypothécaires se présentent à vous, non sans impact sur le rendement de votre investissement.
Le crédit bullet
Parmi eux, le crédit bullet (appelé aussi crédit à terme fixe) vous autorise à ne payer à la banque que les intérêts pendant toute la durée du crédit et à rembourser l’entièreté du capital (150.000 euros, dans notre exemple) à la fin. C’est un crédit particulier, qui est réservé à des cas précis et doit être apprécié avec votre banquier. Parlez-en avec lui si vous avez conclu un contrat d’assurance-vie ou, pourquoi pas, si vous êtes amené à recevoir un héritage. Dans ces deux scénarios, vous êtes assuré de disposer des fonds suffisants pour rembourser le capital en une fois à l’échéance du crédit.
Le crédit bullet permet de maximiser les revenus locatifs et donc, le rendement de l’investissement. En effet, du loyer perçu chaque mois, vous ne devez soustraire que les intérêts de l’emprunt, pas le capital.
Le crédit classique
Le crédit classique prévoit le remboursement d’une partie du capital et des intérêts à la banque. Les mensualités sont généralement plus importantes que dans le cadre d’un crédit bullet.
Toutefois, si vous veillez à ce que le loyer payé par votre locataire soit égal ou supérieur aux mensualités du crédit, vous construirez, lentement mais sûrement, un patrimoine immobilier au fil du temps et de l’encaissement des loyers. Enfin, quand le crédit classique arrivera à échéance, votre bien sera payé et les loyers tomberont directement dans votre poche.
Bénéficier de l’effet levier mais surtout savoir doser son endettement
Attention, contracter un crédit hypothécaire est un engagement qui ne se prend pas à la légère. En effet, un crédit représente une charge fixe que vous devrez honorer en toutes circonstances. Mieux vaut donc prendre vos précautions et calculer le risque.
En général, on considère le revenu locatif annuel sur dix mois et pas douze. Dans notre exemple, si le loyer est de 1.000 euros par mois, 10.000 euros serviront à rembourser le crédit et le solde (2.000 euros) à couvrir les frais qui incombent au bailleur : précompte immobilier, assurance, vide locatif, petits travaux d’entretien et de réparation…
Sachez que si vous ne dosez pas votre endettement avec la prudence qui s’impose, vous serez contraint d’avancer vous-même l’argent nécessaire au paiement des mensualités. Votre investissement ne vous aura dès lors pas permis de créer de la valeur. C’est l’opposé de l’effet de levier, ce que l’on appelle l’« effet de massue » ou l’« effet boomerang ».
Conclusion : L’effet de levier permet, en empruntant une partie du prix d’achat d’un bien, de maximiser sa capacité d’investissement et, in fine, d’accroître son patrimoine immobilier.
Exemple d’effet de levier pour l’achat de biens immobiliers
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